创盈国际

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其研究报告中提出，此前的政策思路是供给侧逻辑，依靠稳定融资(融资三支箭、融资白名单等)期望稳定房企、控制风险，依靠稳定投资(三大工程：保障房+平急两用+城改、保交付等)期望对冲实物工作量、稳定经济，但政府对于地产需求侧更多是托底式的政策。现在政策思路转向需求侧逻辑，“去库存成为了目前的需求侧计划和目标，并意味着目前更强调房价的稳定，预计后续将有进一步的需求侧支持政策推出”。

但是这些城市取消限购并未在舆论与市场层面掀起多大波澜创盈国际，主要原因是限购政策在这些城市已经经历放松创盈国际，全面取消前存在感已然不强。以去年9月宣布取消二环内限购政策的郑州为例，有当地房地产业人士告诉《中国新闻周刊》，全面取消限购政策对郑州房地产市场影响有限。一方面，二环内新房数量较少；另一方面，此前限购政策在执行时已有缺口，并非不能绕开。

另外，目前仍然坚持较严限购政策的北京、上海会不会扩大目前的非限购区域，也非常值得关注。邓浩志认为，未来创盈国际，二线城市全面彻底松绑，一线城市大部分松绑基本是板上钉钉的事情。除了松绑政策之外，未来还将会有更多的刺激性政策出台，比如传闻中的契税大幅降低，以及很可能在近期落地的降息、降准、降LPR，最终下调房贷利率等。

不少学者从2023年开始呼吁，要不断加码松绑力度。野村中国首席经济学家陆挺在2023年表示，中国经济要复苏，一定要抓住一个最重要的“牛鼻子”，其实就是房地产。“在我看来松绑、放松就和通过中央财政多花钱去拉动经济同样重要。”他认为，2023年已经有了很好的开端，总的说来可能还是不够，“无论是在放松方面，还是在增加中央政府的支出力度或者救助力度方面都需要加码”。

其实，在这一轮取消、放松限购的过程中，一些城市也在放松限贷政策，如杭州就修改了首套住房认定标准，即使在杭州某一城区拥有住房，在另一城区新购第一套住房时仍被认定为首套住房。按照杭州贝壳研究院院长上官剑的测算创盈国际，目前杭州首套房与二套房的贷款利率分别为3.75%、4.25%，相差50bp创盈国际，以15年贷款200万元测算，可以节省15万元利息支出。

国海证券首席经济学家夏磊撰文分析认为，限贷方面亦有进一步放松的空间：一是下调房贷利率，央行规定的利率下限：首套LPR-20bp、二套LPR+20bp，部分城市可突破下限。当前一线城市首套最高LPR+10bp，二套最高LPR+60bp，加点部分下降空间较大。二是降低首付比例，央行规定的首付下限：首套20%、二套30%。当前一线城市首套30%、二套40%~50%，仍有下降空间。三是首套房认定标准，目前调整至“认房不认贷”，相比2014年“930”，政策仍有空间，即贷款结清，即使名下有房，仍可按首套。

对此，邓浩志认为，在120平方米以上户型取消限购利好的推动下，符合条件的客户已经基本消化完创盈国际，市场缺乏接续的购买力进入。同时，3月份经历一波以价换量之后，各大楼盘也不敢再继续进一步降价，因为部分2022年拿地的项目，甚至2023年上半年拿地的项目，按当前售价已经浮亏，如果再降价销售，房企财务压力会更大。

对于4月底中央政治局会议后北京、深圳放松限购，杭州、西安取消限购的效果，李宇嘉认为，短期会释放一部分需求，比如成都、西安都是西部地区最核心的城市，腹地几千万、上亿人口，一些有购买力的人群到这些城市核心区买房。但是对其他地方来说，这一方面是资金的净虹吸；另一方面，这样的需求至多能给楼市带来个案式的新闻点，对于消化庞大的库存没有太大的效果。

陆挺近期在接受媒体采访时分析，当前房地产行业修复进度较慢，在于存在一些下降螺旋。“在房价和买房之间存在下降螺旋，房价越跌，大家越不买房；大家越不买房，房价就会越下跌。买房和保交楼之间也存在下降螺旋，大家不买房，开发商没钱盖房，保交楼的问题就难以解决；保交楼进展较为缓慢，导致大家买新房积极性下降，反而转向买二手房。大家不买新房，开发商没钱买地，地方财政面临的压力加大。”

其中重申2019年6月便已制定的规则：商品住宅去化周期超过36个月的城市创盈国际，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月(不含)至36个月之间的城市创盈国际，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)，动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

在减少商品住宅用地出让的同时，亦要加大对保障性住房的土地资源倾斜。如5月11日，北京市住建委印发的《2024年北京市住房发展年度计划》显示，北京2024年计划安排各类住房用地1060公顷(1060万平方米)，其中保障性住房用地460公顷。在用地安排上，将引导保障性住房用地向重点功能区、轨道站点周边布局。

国海证券首席经济学家夏磊分析认为，2014~2018年，核心问题是三四线去库存。房地产高速发展时期，开发商大规模拿地使得供给激增，而三四线城市人口持续流出、购房需求有限，导致商品住房过剩。为增加有效需求，实施棚改货币化去库存。经过几年棚改，2018年5月三四线商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.4%，有效去化了三四线过剩库存。

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