森林舞会游戏的运转规律

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小区业主纷纷入住，已售出的产权车位正常使用。在此期间，地下停车场仍有部分产权车位未卖出。物业公司认为森林舞会游戏的运转规律，未售出车位的产权仍属于开发商所有，开发商作为车位所有人，应同业主一样，按服务标准缴纳车位管理服务费。物业公司多次以电话、书面等形式催缴，但开发商拒绝不理。现物业公司将开发商诉至法院，要求支付2019年11月至2022年7月期间未出售车位的物业服务费，共计130余万元。

法院经审理认为，物业公司为该住宅小区提供物业服务，服务范围包括小区地下停车场。地下停车场作为一个整体，物业公司在对已出售车位提供服务的过程中，亦会涉及整个地下停车场的运营；停车场仅限购买车位的业主进入，未购买车位的业主车辆并不能进入使用。法院酌定参照已出售车位服务费标准的30%计算未出售车位的服务费。

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。一般而言，物业公司管理地下停车场，势必会产生包括车辆计费系统等设施设备运行、维护与更新费用，以及地下停车场的照明、保洁、通风及排水等费用在内的成本支出。物业公司不可能只针对业主产权车位进行管理服务，服务范围必然会涵盖未出售车位。因此，物业公司针对未出售车位收取服务费具有合理性。

本案中，由于仅有购买车位的业主车辆能够进入地下停车场，相较于已售出车位服务而言，对未出售车位的服务，其收费标准理应低于业主产权车位的收费标准，即未出售车位服务费理应与物业服务公司所提供的服务水平相适应。法院参照已售出业主产权车位服务费标准森林舞会游戏的运转规律，酌情确定未出售车位的服务费标准也符合民法典所规定的公平原则。

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