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近期,房地产市场迎来一系列政策利好,“去库存”无疑是其中关注度最高的。围绕着这一话题,业内有诸多争议,例如将以何种方式开启“去库存”?其对于置业者最为关心的房价,又将产生怎样的影响?对此,业内人士表示,广州楼市已在市场作用下开启实质性的“去库存”。在政府、房企、中介等多方主体的推动之下,“去库存”将优化整个市场供需结构,从中长期视角来看有利于房价进一步复苏。从短期来看,这一进程则可能带来“捡漏”的机会,置业者可以密切关注。
针对房地产,4月30日召开的中共中央政治局会议强调,要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策,压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任,切实做好保交房工作,保障购房人合法权益。值得注意的是,本次政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这两个新表述受到业内广泛关注,被视作新一轮“去库存”系统措施将逐步落地。
实际上,供应的缩量本身便是市场去库存的表现。克而瑞数据显示YW.5538,截至4月底,广州的新建商品房存量面积约为1219万平方米,去化周期约为20.9个月。“从绝对的库存总量来看,广州当前的量不算太大,但由于当前商品房去化速度较慢,导致去化周期处于历史较高水平。”对于目前广州一手市场的库存情况,克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此解读道。肖文晓指出,若以年为单位观察,广州的新房已经连续三年供应减少,到2023年一手房的供需比已经低于1。“市场有其自身的调节机制,广州其实已经主动开启了实质性的去库存。”
“但是,在这一情况下,二手房挂牌量仍然在不断增加,这是当前楼市去库存较为迫切的任务。”李宇嘉指出,在一二手楼存在竞争的情况下,一方面要加速在售二手房源消化,同时需减缓挂牌增量。两个任务相辅相成,加速库存去化,活跃交易量,缩短二手房的成交周期,才能实现商品房价格稳定。对于未来二手存量的去化,李宇嘉表示,从2023年及今年1-4月的数据看,刚需基本转向二手住房了。热点城市90平方米以下二手房占整体销量的60%-70%。在“深入推进以人为本的新型城镇化”背景下,考虑到3亿-4亿的新市民、年轻人YW.5538,刚需潜力很大,具有低总价、低单价、学位等综合优势的二手房YW.5538,应该有需求。
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